雷律师与兰律师一起接受《常德晚报》采访就房屋拆迁问题所做的法律点评

为加强城市房屋拆迁管理，保障城市规划建设的实施，我市根据国务院相关法律法规，以及本市实际情况，制定了《常德市城市房屋拆迁管理暂行办法》，并于2010年3月1日起开始施行。新办法会为市民带来什么？会对我市房产市场产生怎样的影响？就此，各方人士进行解读。

　　法律界：规范市场，维护权益

　　湖南告成律师事务所律师雷志峰表示，近几年来，国家对房屋拆迁管理和实施情况极为重视。不断地总结经验教训，并相继出台了一系列的措施政策。我市也同步出台了相关条例、办法，这充分体现了我市政府的超前意识及对市民诉求的贴近。

　　雷志峰律师认为，在此次办法中，加入了一些新元素，充分体现了政府对老百姓的关心关注，这也成为本办法的亮点。

　　《办法》第五条中明确了房屋拆迁的管理部门，并指明了其主要职责，有助于明确分管部门，使老百姓有处可找，有根可寻；第五到十一条中明确了拆迁的具体实施程序，使社会公众和被拆迁者都可以充分行使监督权力保证拆迁工作的有序合理；办法中首次对从事拆迁工作的人员主体进行了规范，指出相关人员应当通过有关法律、法规和业务知识的培训考核，要取得相关部门颁发的房屋拆迁工作人员上岗证后，方可从事拆迁工作，这样规范了人员素质，避免了工作进行中产生不必要的争端，持证上岗保证了拆迁工作的正常有序进行。《办法》中第三十八条明确规定了给予住宅面积不足40平方米的用户以适当照顾，这体现政府关注民生，保障弱势群体的合法利益。

　　同时，雷志峰律师也指出了《办法》不足的地方，比如《办法》中对于为什么原因要拆迁，并没有明确表明，这就让老百姓失去了知情权和话语权。“这样很容易在拆迁中造成权钱交易等腐败现象，政府在以后的拆迁工作中还有必要进一步提高透明度。”

　　湖南经卫律师事务所主任兰志龙律师表示，城市房屋拆迁是关系城市建设发展、群众利益、社会稳定、推进城市化进程的重大现实问题。随着城市建设规模不断扩大，拆迁规模急剧膨胀，因此导致的政府、拆迁人、被拆迁人之间的利益冲突更加激烈。在房屋拆迁过程中，法律法规不完善，政府角色难以定位，各群体利益失衡，使得各种冲突、矛盾风起云涌、此起彼伏。

　　我国现有法规对规范城市房屋拆迁程序，维护被拆迁人利益，促进政府职能转变发挥了积极的作用，但由于目前法律体系不健全,缺乏专门针对房屋拆迁的法律,导致我国城市房屋拆迁存在一系列矛盾。因此,要建立健全城市房屋评估及拆迁程序,为城市化建设扫清障碍,更好保护拆迁双方的利益。

　　在这种形势下，为加强对我市城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，我市新的《常德市城市房屋拆迁管理暂行办法》与2002年10月10日市政府发布的《常德市城市房屋拆迁管理实施办法》相比，该暂行办法更加完善并具有可操作性，很多问题规定得更明确、更具体。有以下几方面值得重点把握：

　　第一、不法利益不予保护。

　　“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按建造成本结合批准期限内的剩余年限给予补偿。”

　　“未经房屋所有权人同意，擅自转租承租房屋的，拆迁时对擅自转租的承租人和使用人不予补偿、安置。”

　　第二、拆迁范围内不得改变房屋现状。

　　第十五条 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：

　　（一）新建、扩建、改建房屋；

　　（二）改变房屋和土地用途；

　　（三）租赁房屋。

　　第三、拆迁补偿方式一般可以自由选择。

　　“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”

　　第三十九条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

　　拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

　　第四、补偿金额先评估，再协商确定。

　　“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积和房屋成新程度等因素，以房地产市场评估价格确定被拆迁房屋的补偿金额，先由拆迁人委托房地产评估中介机构根据被拆迁房屋的区位、结构、用途和建筑面积进行分类评估，确定房地产市场评估价格，然后由拆迁人与每一个被拆迁人根据分类评估价格，结合被拆迁人房屋的具体情况协商确定。”

　　第五、 拆迁双方要订协议。

　　“第十六条 拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

　　拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”

　　第六、协议纠纷依法仲裁或者诉讼。

　　“第十八条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”

　　第七、达不成协议行政裁决，不服裁决诉讼解决。

　　“第十九条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人未能达成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出并送达当事人。

　　当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”

　　第八、实施拆除施工必须具有资质。

　　“第二十四条 被拆迁房屋的拆除施工必须由能够确保安全的建筑施工企业承担。承担房屋拆除施工的建筑施工企业负责人对房屋拆除施工安全负责。房屋拆迁管理部门应当加强房屋拆除施工安全的监督管理。

　　实施房屋拆除的人员必须接受业务培训，具备相应的专业知识与技能。”

　　开发商：群众利益为上

　　创鼎置业（常德）有限公司董事长杨明元明确表示，作为房地产开发企业，首先要有“群众利益为上”的思想观念。之所以政府要出台《常德市城市房屋拆迁管理暂行办法》，就是针对目前房屋拆迁工作中出现的一些纠纷与不和谐因素，“事实上，只要拆迁方和被拆迁方把心态摆正，放在公平和谐的角度来和谐沟通，很多问题就迎刃而解。”

　　总的来说，新的《常德市城市房屋拆迁管理暂行办法》，已经将今后的拆迁工作明确细化了，既保证了市民的利益，又明确了拆迁主管部门和拆迁程序，这将使今后的拆迁工作走入正常化、正规化轨道。

　　“要想和谐拆迁，政府首先就要坚决打击抢建违建，否则既增加政府工作难度也增加了开发商的开发成本。对于被拆迁户，补偿方式有两种，要不就是直接给予补偿款，要不就是安排安置房，作为开发商，应该充分考虑到被拆迁户的利益，在补偿方面可以提高标准。但对于漫天要价的被拆迁户，要有严格的打击措施。房地产企业作为一个与市民利益密切相关的行业，我们也会积极配合和支持政府的工作，为大局着想。”杨明元表示。