上海物权法第一案宣判 业主成功拿回车位购买费

“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。依据《物权法》规定，上海市南汇区康达公寓业主龚女士成功要回此前用于购买小区汽车停车位的1万元钱及相应利息。据悉，这也是上海市法院首次运用物权法所作出的判决。

花3.3万元买下车位和车库

此案中的原告为龚女士一家4人。龚女士在诉状上称，2005年2月，一家子花了50余万元购买了位于上海市南汇区惠南镇城东路759弄康达公寓的一套房子。随后，龚女士又支付了3.3万元，向房产商购买了一个小区汽车停车位以及一间地下自行车库。去年5月19日，在办理了房屋交接手续后龚女士一家获得了该部位使用权。

    记者在现场看到，龚女士车位为露天停放，标注编号为20，位于地下的自行车库是从居民楼一侧进入，过道两边为分隔独立的停车空间。

    但在今年9月，龚女士将公寓开发商———上海兴吉房地产开发有限公司告上法庭。理由是“地面停车位以及地下自行车库属业主共有，兴吉公司无权予以销售”。龚女士一家要求兴吉公司返还购买钱款，并支付因此产生的430元利息。

　　开发商能否出售车位和车库成焦点

    法庭认为，本案双方争议焦点在于兴吉公司是否有权出售地下自行车库和地面停车位。

    龚女士认为，根据相关规定，自己向兴吉公司购买的地面汽车停车位和地下自行车车库属于小区公共配套设施，应归全体业主共有，所以兴吉公司无权销售停车位和车库使用权。

    被告兴吉公司承认，小区内并没有设置位于地面上的自行车停车位，而且车位和地下车库的使用权均卖给了龚女士，并且是开发商收下了这笔款项。“我们认为地下自行车车库不是公用部位，而是专用部位，根据上海市住宅管理相关的若干意见，我们出售所有权的做法是有充分法律依据的。”兴吉公司的代理人称，即便地下车库是公用部位，根据规定也要求予以出租，不得闲置。在兴吉公司看来，自己不但有权销售地下车库和地面停车位，而且也不存在3.3万元不当得利之说，所以不同意予以返还。

    但龚女士一方对兴吉公司辩称的依据提出异议。“规定中所描述的是机动车车库，即便包括非机动车车库，也不能说明对方有权利出售，”龚女士代理人强调，“现在谈的是业主‘共有’，而非‘公用’。”

    至于对方的“使用权出售”一说，龚女士代理人表示，除了房屋以外，即车库和停车位是无法出售使用权的，原因在于使用权归属于所有权。

    但兴吉公司坚持认为，作为“专用”部分的地下车库，其所有权和使用权都可以转让。“本案中的合同没有约定地下车库归业主所有。”兴吉公司的代理人称。

    可售地下自行车库无权卖地面车位

    对于争议焦点，法院审理后认为，根据《上海市住宅物业管理规定》，物业管理区域内按规划配建的非机动车车库归全体业主所有。但由于本案引发争议的地下自行车车库，为兴吉公司利用地下空间投资建造，且已形成可独立使用构筑物，不属于小区共用公共设施，其所有权应归兴吉公司所有，因此有权出售自行车车库。

    至于业主龚女士要求返还地面汽车停车位购买款的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。现房地产公司将小区汽车停车位出售给龚女士，与法有悖，兴吉公司应当将收取的款项退还龚女士，并承担相应利息损失。

    据此，法院依法作出一审判决，即兴吉公司退还龚女士地面汽车停车位转让款1万元，以及相应的利息损失。

    昨日，原告龚女士表示，认可地面停车位判决结果，但对“地下车库”判决并不赞同。“地下车库虽是开发商建设，但也应视为业主共有部分，而且地下车库作为独立使用的构筑物，属性上并不构成‘可以销售的不动产’。”龚女士坚持自己的观点。据悉，龚女士一方将向上海市一中院提起上诉。

    观点

    原告龚女士

    ●根据相关规定，龚女士向兴吉公司购买的地面汽车停车位和地下自行车车库属于小区公共配套设施，应归全体业主共有，所以兴吉公司无权销售停车位和车库使用权。兴吉公司应返还购买钱款，并支付因此产生的430元利息。

    ●至于对方提出的“使用权出售”一说，龚女士代理人表示，除了房屋以外，即车库和停车位是无法出售使用权的，原因在于使用权归属于所有权。

    被告兴吉公司

    ●地下自行车车库不是公用部位，而是专用部位，根据上海市住宅管理相关的若干意见，出售所有权的做法是有充分法律依据的，兴吉公司的代理人称，即便地下车库是公用部位，根据规定也要求予以出租，不得闲置。在兴吉公司看来，自己不但有权销售地下车库和地面停车位，而且也不存在3.3万元不当得利之说，所以不同意予以返还。

    ●作为“专用”部分的地下车库，其所有权和使用权都可以转让。

    法院

    ●本案引发争议的地下自行车车库，为兴吉公司利用地下空间投资建造，且已形成可独立使用构筑物，不属于小区共用公共设施，其所有权应归兴吉公司所有，因此有权出售自行车车库。

    ●至于龚女士要求返还地面汽车停车位购买款的诉讼请求，根据规定，占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。现房地产公司将小区汽车停车位出售给龚女士，与法有悖。

    律师说法

    天成律师事务所黄毅律师：对于已经承租地下车库的业主，其拥有的是车库的使用权。如仍在租赁合同期内，开发商无权擅自中止租赁合同，而将车位出售。正在承租车位的业主拥有优先购买权。开发商不得在小区开盘初就规定“地下车位只售不租”。《物权法》规定，处于闲置的地下车位，开发商有义务将其出租。

    上海市申房律师事务所孙洪林：根据《物权法》，没有事前约定归属权的地下停车位，其归属全体业主所有。但一些产权清晰的地下车库，开发商有权将车位出租或出售。但开发商必须首先满足小区内业主的需要，开发商不得将地下停车位出售给本小区业主以外的买主。